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不動產動態

关于不动产登记制度的走向

日本不動產登記的制度觀

 目前有關不動產最大的課題是不斷增加的土地所有者不明問題。原因如下:由於低成長﹑少子高齡化﹑人口減少社會的到來,土地需求在縮小,結果就是除了大城市,其余地方地價回落(同時出現地價二級化問題),這時相對於資產價值下降的土地,需要負擔的租稅﹑管理費用等增大,不動產變成了負資產。這勢必造成土地所有者以及繼承者失去了擁有土地的意欲。

  針對以上現象,國土交通省也在摸索制定法律,設定利用權,將所有者不明的土地作為公共事業進行活用。然而這只是針對已經產生﹑及今後還會大量產生的所有者不明土地的對策。另壹方面,法務省開展了有關登記制度·土地所有權的研究會,對於相關的中長期課題,從民事基本法制觀點出發,整理了論點及思路,今後防止土地所有者不明狀況的發生。

  日本已進入高齡社會,考慮到今後大量增多的繼承問題,必須及時制定措施來防止土地所有者不明狀況的發生。探討這個問題時,重要的是理解不動產登記制度。特別是法務省舉辦的研究會等,從民事基本法制觀點出發,探討各類課題,對抗要件主義的驗證﹑登記義務化的是非﹑登記手續的簡略化﹑登記的公開方法﹑土地所有權放棄的權力等。為了理解以上課題,掌握不動產登記制度的知識是必不可少的。

  從根源上講,不動產登記理想的狀態是“實體物權發生變動時,能夠正確及迅速地公示,確保不動產交易安全﹑順利地進行”。然而,正確﹑安全,與迅速﹑高效是壹對矛盾,如何調節兩者的平衡,是不動產登記制度需要解決的問題。以往,以當事者利益的觀點,默許了中間省略登記等,相比正確﹑安全,更重視迅速與效率。

  從不動產登記制度觀來看,可以看出發生了“幾代模型”至“鐮田模型”的轉移。幾代模型中,1.登記手續的簡單化;2.重視物權的現狀公示;於此相比,鐮田模型中,1.登記手續的厚重化;2.重視物權變動的原因(契約)公示。幾代模型的思路對應迅速﹑高效的需求,可以說適合於高度成長期激增的土地交易情況。

  八十年代高度成長期中,大眾對“擁有土地必定賺錢”這樣的土地神話沒有絲毫疑問,接踵而至的泡沫時期,除代代相傳的農地及森林,對於壹般不動產,即使沒有法律強制,大家也進行了不動產的登記。但是,進入低成長期後,迎來少子高齡化社會,擁有不動產反而帶來經濟損失,負面的不動產案例激增,繼承登記未完成的土地數量不斷增多。這樣的狀況下,以登記手續的簡潔化﹑現狀公示為主旨的幾代模型 ,不如說已失去其基礎。

  在這樣的問題背景下迎來了平成16年(2004年)的不動產登記法大改正。改正中多次強調要明確登記法的目的是保全國民利益,及維持交易的安全與效率。接下來平成22年(2010年)12月16日最高判決也給出了指示,參照不動產登記法原則,要反應出忠實登記了物權變動的過程,不承認中間省略登記。

  自此之後,不動產登記制度以鐮田模型,也就是以嚴格化登記手續﹑公示化物權變動原因為主要思路進行運用。從以往對應高度成長期時的“簡易迅速的登記手續+事後救濟”模型,轉移到如今“事前的嚴格審查+對於糾紛防患於未然”的預防法學模型。 同時,土地交易必須有法律專家介入,壹方面起到事先預防糾紛的作用,另壹方面起到簡潔化登記手續的作用。

  將來,私法上的不動產登記與都市計劃﹑固定資產稅等公法上的土地情報系統及地理情報系統相連接,有望構建出壹個綜合的土地情報系統,能夠整體俯瞰私法及公法上關於土地的各項情報。

參考文獻 福田充孝 我が國の不動産登記制度の沿革について -所有者不明土地問題資料―

 

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