关于不动产登记制度的走向

日本不動產登記的制度觀

　目前有關不動產最大的課題是不斷增加的土地所有者不明問題。原因如下：由於低成長﹑少子高齡化﹑人口減少社會的到來，土地需求在縮小，結果就是除了大城市，其余地方地價回落（同時出現地價二級化問題），這時相對於資產價值下降的土地，需要負擔的租稅﹑管理費用等增大，不動產變成了負資產。這勢必造成土地所有者以及繼承者失去了擁有土地的意欲。

  針對以上現象，國土交通省也在摸索制定法律，設定利用權，將所有者不明的土地作為公共事業進行活用。然而這只是針對已經產生﹑及今後還會大量產生的所有者不明土地的對策。另壹方面，法務省開展了有關登記制度·土地所有權的研究會，對於相關的中長期課題，從民事基本法制觀點出發，整理了論點及思路，今後防止土地所有者不明狀況的發生。

  日本已進入高齡社會，考慮到今後大量增多的繼承問題，必須及時制定措施來防止土地所有者不明狀況的發生。探討這個問題時，重要的是理解不動產登記制度。特別是法務省舉辦的研究會等，從民事基本法制觀點出發，探討各類課題，對抗要件主義的驗證﹑登記義務化的是非﹑登記手續的簡略化﹑登記的公開方法﹑土地所有權放棄的權力等。為了理解以上課題，掌握不動產登記制度的知識是必不可少的。

  從根源上講，不動產登記理想的狀態是“實體物權發生變動時，能夠正確及迅速地公示，確保不動產交易安全﹑順利地進行”。然而，正確﹑安全，與迅速﹑高效是壹對矛盾，如何調節兩者的平衡，是不動產登記制度需要解決的問題。以往，以當事者利益的觀點，默許了中間省略登記等，相比正確﹑安全，更重視迅速與效率。

  從不動產登記制度觀來看，可以看出發生了“幾代模型”至“鐮田模型”的轉移。幾代模型中，1.登記手續的簡單化；2.重視物權的現狀公示；於此相比，鐮田模型中，1.登記手續的厚重化；2.重視物權變動的原因（契約）公示。幾代模型的思路對應迅速﹑高效的需求，可以說適合於高度成長期激增的土地交易情況。

  八十年代高度成長期中，大眾對“擁有土地必定賺錢”這樣的土地神話沒有絲毫疑問，接踵而至的泡沫時期，除代代相傳的農地及森林，對於壹般不動產，即使沒有法律強制，大家也進行了不動產的登記。但是，進入低成長期後，迎來少子高齡化社會，擁有不動產反而帶來經濟損失，負面的不動產案例激增，繼承登記未完成的土地數量不斷增多。這樣的狀況下，以登記手續的簡潔化﹑現狀公示為主旨的幾代模型 ，不如說已失去其基礎。

  在這樣的問題背景下迎來了平成16年（2004年）的不動產登記法大改正。改正中多次強調要明確登記法的目的是保全國民利益，及維持交易的安全與效率。接下來平成22年（2010年）12月16日最高判決也給出了指示，參照不動產登記法原則，要反應出忠實登記了物權變動的過程，不承認中間省略登記。

  自此之後，不動產登記制度以鐮田模型，也就是以嚴格化登記手續﹑公示化物權變動原因為主要思路進行運用。從以往對應高度成長期時的“簡易迅速的登記手續＋事後救濟”模型，轉移到如今“事前的嚴格審查＋對於糾紛防患於未然”的預防法學模型。 同時，土地交易必須有法律專家介入，壹方面起到事先預防糾紛的作用，另壹方面起到簡潔化登記手續的作用。

  將來，私法上的不動產登記與都市計劃﹑固定資產稅等公法上的土地情報系統及地理情報系統相連接，有望構建出壹個綜合的土地情報系統，能夠整體俯瞰私法及公法上關於土地的各項情報。

參考文獻 福田充孝　我が國の不動産登記制度の沿革について　－所有者不明土地問題資料―